VIAȚA DE ASOCIAȚIE – Răspundem întrebărilor cititorilor
Tot mai mulți cititori ne trimit întrebări legate de modul în care funcționează asociațiile de proprietari și de drepturile pe care le au în raport cu acestea. Legea 196/2018 reglementează din punct de vedere legal organizarea și funcționarea asociațiilor din condominii, dar numeroase situații practice demonstrează că regulile sunt adesea interpretate greșit sau pur și simplu necunoscute. Am decis să clarificăm câteva dintre cele mai frecvente dileme – ce înseamnă calitatea de membru, care sunt obligațiile financiare, printre altele.
Într-un bloc de locuințe, cu apartamente și spații comerciale la parter, părțile comune sunt reprezentate în principal de subsol, terasă, casa scărilor, lift, interfon și așa mai departe. Liftul, casa scărilor și interfonul sunt utilizate exclusiv de proprietarii de apartamente, facilitând accesul la locuințele lor. În contrast, spațiile comerciale au acces direct din stradă și nu beneficiază de utilizarea liftului sau a altor facilități menționate. Aceasta aduce în discuție întrebarea: care părți comune sunt utilizate de toți proprietarii individuale și care sunt rezervate doar unor proprietăți?
Scrisoarea primită de noi sugerează două chestiuni importante, chiar dacă nu au fost formulate inițial așa. Prima se referă la titularii părților comune, un subiect amplu, pe care intenționăm să-l explorăm mai în detaliu în viitor. A doua temă, relevantă pentru subiectul de astăzi, vizează statutul spațiilor din condominiu.
Până recent, în vocabularul nostru, termenul „bloc” era utilizat exclusiv în referire la imobilele cu apartamente sau birouri, adesea având la parter spații comerciale sau de servicii. Cele două categorii erau tratate separat, fără interrelații, deși existau excepții în ceea ce privește contorizarea utilităților. Problemele erau limitate, în special la eventuale inundații provenind din spațiile comerciale adiacente, care se rezolvau de obicei de către părțile implicate.
Azi, ne confruntăm cu un concept nou, cel de condominiu, definit în Legea nr. 196/2018 ca „imobil format din teren cu una sau mai multe construcții”. Această nouă definiție elimină distincția între tipurile de proprietăți incluse într-un condominiu, ceea ce generează confuzii. Conform legii, fiecare proprietar, indiferent de tipul de proprietate și de poziția acesteia în imobil, are aceleași drepturi și obligații. Aceasta se dovedește a fi o provocare, având în vedere că nu există criterii clare privind limitele tehnice ale unui condominiu.
Legea stipulează că toți locatarii dintr-un condominiu trebuie să participe proporțional la cheltuielile de întreținere și reparații, chiar și atunci când nu beneficiază direct de respectivele servicii. Astfel, fiecare proprietar trebuie să contribuie la costurile legate de reviziile lifturilor și alte investiții. Această abordare ridică probleme legate de echitate, având în vedere că există proprietăți care nu rulează servicii comune. De exemplu, o instituție publică situată la parterul unui condominiu care nu utilizează liftul, iar cheltuielile de întreținere îi sunt impuse, este o situație cu care mulți se confruntă.
Când legea are formulări neclare și contravin principiilor dreptului, singura soluție rămâne apelarea la justiție. În contextul acesta, asociațiile de proprietari sunt, de asemenea, supuse posibilelor penalizări dacă nu respectă reglementările legale în vigoare. Căutarea de soluții locale, înțelepciunea și negocierea sunt esențiale pentru a rezolva problemele complexe apărute în relațiile dintre locatari.
Este important ca fiecare situație să fie analizată în parte, ținând cont de specificitățile condominiului respectiv, astfel încât să se ajungă la o soluție ce respectă atât litera legii, cât și principiile generale de drept.
